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房地产黄金十年即将终结买房不再激动人心

文章来源: 发布时间:2019-4-25

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房地产“黄金十年”即将终结 买房不再激动人心

2013-08-05 14:40:22

来源:新浪地产

 

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过去10年国内房价普遍上涨10倍以上,市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。若将过去伴随房价快速上升,参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年。站在当前时点上,笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。

【中国建材网】过去10年国内房价普遍上涨10倍以上,市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。若将过去伴随房价快速上升,参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年。站在当前时点上,笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。

寻究过去10年房价快速上涨的根源,大致有三方面主要原因:

首先是刚需的释放。一方面,1998年住房改革制度的颁布,将延续了近半个世纪的福利分房抛向市场,按揭信贷等政策支持将城镇居民改善住房条件的需求彻底释放,过去十余年城镇居民人均居住面积由约20平米上升至2012年的33平米即是较好的说明;另一方面,过去十年是我国城镇化推进速率较为陡峭的十年,每年两、三千万非城镇人口进入城市定居,新增城镇人口的居住需要对城市住房形成巨大需求。

其次是投资性需求的急剧膨胀。投资是货币化的产物,中国人历来有高储蓄习惯,加之过去十余年我国外汇储备快速增长、社会货币投放激增,购置房产不失为较好的财富配置方式。而房价快速上升配之以高杠杆按揭,房地产投资回报数倍放大,投资和投机需求均急剧的膨胀。

较后是非健全制度下的商品房供应短缺。多层次住房保障体系的缺失造成住房需求全部走向商品房市场,其次土地供应不足、投资开发主体囤地不开工等造成供给不足,另外土地制度的双轨制造成大量小产权等住房供应得不到确权,从而变相加剧了住房供应的不足,供需矛盾的持续只能以价格的上涨来进行调解。

时至今日,重新梳理供需矛盾的格局变化,中国房地产未来的演进路线也许会逐渐地清晰。

靠前,从改善性癫痫治疗医院怎么选择需求来看,当前我国城镇居民人均居住面积已达33平米,已接近甚至超越一些发达经济体的水平,且随着我国房屋竣工面积的增长,该指标仍在进一步改善,达到该水平之后,我国总体改善性需求对住房新增需求的边际压力将逐渐减弱。

第二,从城镇化来看,2012年我国官方的城镇化率为52%,过去十年城镇化率年均增长约1.3个百分点,根据我国政府制定的城镇化率目标来看,未来年西安新城区治小儿羊角疯哪里好均新增城镇化率约1个百分点,且呈逐渐下行的态势。

第三,从投资性需求来看,目前我国主要城市均执行较为严厉的限购限贷政策,政策目标准确打击投资投机需求,力求住房去投资化。从实际执行来看,政策也确实能够有效遏制多数投资及投机性需求。

第四,从我国住房供应能力来看,与十年前我国商品房竣工3、4亿廊坊市小儿羊癫疯医院好吗平米相比,2012年我国商品房竣工面积达9.9亿平米,其中住宅竣工面积达7.9亿平米,2012年我国新开工商品房面积17.7亿平米,其中住云南有能治疗癫痫病的医院吗宅约13亿平米,商品房的供应能力已大幅改善,也许今后更需关心的是新增房屋是否会过剩问题。

第五,在住房制度方面,保障房建设依然是政府完善住房体系的重点工作之一,土地制度改革也有望化解多年来土地供应不足、小产权房无法合法流通的矛盾。另外,我国购房群体过度年轻化透支潜在需求,当前房价水平下普遍较低的租金回报率水平,也在一定程度上预示着未来购房需求将不持续。

总体来看,我国房地产发展的黄金时期已经过去,当买房逐渐变得不再激动人心,而更多是一种惆怅和无奈时,大环境的任何风向变化都有可能改变房地产市场趋势。

房地产业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下,A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前,土地市场和房屋交易市场双双走高,房价回升,房地产业对未来的预期乐观,但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。

业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下,A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前,市场和房屋交易市场双双走高,房价回升,房地产业对未来的预期乐观,但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。

分析人士认为,作为房地产业血液的资金流可能发生变化。其中,地方政府融资平台可能受制于流动性紧缩,进而冲击二、三线城市的房地产市场。PE、信托等机构通过“影子银行”向房地产业输送的资金可能萎缩。整体而言,目前房地产企业资金状况较好,足以维持市场在未来数月间的平稳走势。

 

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